Когда Правительство Ленинградской области стало искать компании, которые способны с гарантией закрыть региональные долгострои, чиновники выбрали всего 6 компаний. Одна из них – это холдинг «Евроинвест», который давно известен своей способностью доводить дело до конца, даже когда все эксперты пророчат только плохое.

 С 2019 года российские застройщики начали переход от долевого строительства к проектному финансированию. Для отрасли это было тяжёлым ударом: долевое строительство, при всех рисках этого инструмента, позволяет максимально быстро и с минимальными затратами реализовывать девелоперские проекты. Проектное финансирование, в свою очередь, практически исключает возможные риски возникновения обманутых дольщиков, но требуют от застройщика заранее инвестировать в строительство полную сумму. 

Такой подход привёл к тому, что рынок покинули все компании, которые не способны гарантировать завершение проекта. Но даже среди тех, кто остался, многие вынуждены были направить все свои силы и средства на текущие дела – финансовых запасов попросту не осталось. Поэтому задача, которую начало решать Правительство Ленинградской области, в нынешних условиях нетривиальная. Как найти достаточное количество застройщиков, которые прошли переход на проектное финансирование, обладают достаточными ресурсами, да ещё и имеют при этом надёжную репутацию?

Секрет в том, что «Евроинвест» – это большой холдинг. Девелопмент – это основное, на далеко не единственное направление его деятельности. Более того, сооснователь компании  Андрей Березин, на протяжении всей своей предпринимательской карьеры успешно решал самые сложные задачи рынка, и из всех испытаний выходил победителем, укрепляя финансовое благополучие своей компании. 

Что же касается репутации – в октябре решением Союза строительных объединений и организаций «Евроинвест»  был признан самым клиентоориентированным девелопером Ленинградской области. По этим причинам компания для региона действительно является козырной картой, которую можно использовать для решения накопившихся проблем. Закономерно, что подобных случаев было немало. 

Девелопмент

Один из наиболее интересных кейсов в практике «Евроинвеста» – это участие в застройке двух населённых пунктов в пригороде Санкт-Петербурга: Кудрово и Мурино. Чуть больше десяти лет назад они представляли собой деревеньку на 150 человек и небольшой посёлок с населением порядка 5 тысяч. Сейчас это два города с общим населением свыше 150 тысяч – для Ленинградской области это уже очень серьёзная цифра. Для сравнения, крупнейший город региона не дотягивает даже до 100 тысяч человек. 

Такая масштабная застройка – это уже серьёзный вызов для девелопера. Необходимо было заново выстраивать всю городскую инфраструктуру, начиная с жилищно-коммунального комплекса, и заканчивая объектами образования. В обоих случаях «Евроинвест» принимали самое активное участие. Так, комплекс ЖКХ развивает «дочка» холдинга УК «Мурино», которая предоставляет услуги строительства и управления коммунальными объектами. В том числе, компания активно продвигает «зелёные» технологии, которые позволяют существенно экономить ресурсы.

Что же касается объектов образования – девелопер изначально проектировал свои комплексы с учётом школ и детских садов. К настоящему времени практически все они уже сданы и принимают детей. Кроме этого, компания анонсировала строительство новейшего лицея для одарённых детей – в формате государственно-частного партнёрства этот проект будет реализован на равном удалении от Кудрово и Мурино.

Предполагается, что лицей будет функционировать по интернатному типу. И преподаватели, и ученики там будут жить на постоянной основе: соответствующие корпуса уже проектируются. Также здесь будут все возможности для реализации самых современных программ обучения: предусмотрены студя для 3D-моделирования, спортивный блок с бассейном, актовый зал, оранжерея для занятий биологией, собственные набережная и пристань. На данный момент компания занимается разработкой документов и подбором будущего персонала. Как говорит Андрей Березин, «Евроинвест» ждёт ответного шага со стороны государственных органов. 

Дорожная инфраструктура

Важнейшая задача, которая возникает перед руководством новых населённых пунктов – это, конечно, развитие транспорта. Жизнь 150 тысяч человек напрямую завязана на Санкт-Петербурге: большинство жителей Кудрово и Мурино работают и учатся именно там. Между тем, старая инфраструктура не была рассчитана на такое количество человек, что провоцировало многокилометровые пробки.

Подобные проблемы для большинства застройщиков непреодолимы, поэтому ими занимаются региональные власти. Специфика госфинансирования, в свою очередь, может растянуть строительство на долгие годы. Поэтому Правительство Ленинградской области предложило девелоперам использовать инструмент государственно-частного партнёрства, и общими усилиями построить дополнительную развязку от Мурино на санкт-петербургский КАД. 

«Евроинвест» был в числе нескольких застройщиков, которые присоединились к проекту, он оказался единственным, кто довёл дело до конца. Дочка холдинга – УК «Мурино» – из координатора строительства быстро превратилась в единственного инвестора. «В итоге развязка, конечно, построена, но… некоторые застройщики свои обязательства по финансированию проекта не выполнили: кто-то обанкротился, кто-то не смог. И УК «Мурино» пришлось закрывать эти недоимки за свой счет. Мы с этой задачей справились, хотя, подчеркну, это для нас абсолютно непрофильная история и затраты нам никто не компенсировал», – так описывал результат Андрей Березин.

Опять же, многих подрядчиков такие обстоятельства заставили бы отказаться в будущем от участия в государственных проектах. «Евроинвест», в свою очередь, понимает, что кроме него проблемы Мурино решать некому. Поэтому холдинг уже анонсировал своё участие в работе над второй развязкой к КАД. Более того, компания ищет единомышленников, и на недавнем форуме «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области» призвал застройщиков активнее участвовать в реализации транспортных проектов в формате ГЧП. 

Реинтеграция промышленных зон

Для многих российских городов большой проблемой являются осколки советской инфраструктуры, которые оказались не востребованы современной экономикой. Это и военные городки, и заброшенные промышленные зоны, и жилые фонды обанкротившихся предприятий. Ярким примером в этой части является Воркута, чьё население за последние 30 лет сократилось более чем в два раза. В том числе это связано с закрытием старых советских производств.

Городские власти столкнулись с тяжёлой проблемой: фонд, рассчитанный на 120 и более тысяч человек, теперь вмещал меньше 60 тысяч. Коммунальная инфраструктура работала с огромными убытками, а средств не хватало даже на банальное поддержание в рабочем состоянии ключевых коммунальных предприятий. Вопрос критический, учитывая географическое расположение города. Выход был только один: уплотнять застройку, а высвободившиеся площади объявлять закрытыми для проживания. Сейчас вокруг Воркуты целый ряд бывших рабочих посёлков стоят заброшенными. В том числе закрыт один из микрорайонов самого города.

Для сравнительно небольшого рабочего посёлка это приемлемый выход. Но если с аналогичной проблемой сталкивается крупный город в европейской части страны, то терпеть заброшенные ангары в городской черте никто не будет. Необходимы снос и реинтеграция отмерших пространств города. Процесс чрезвычайно трудоёмкий и финансово затратный, не говоря уже о юридических моментах: невозможно просто взять, снести собственность предприятия и построить на этой земле новый фонд.

«Евроинвеста» такие трудности не пугают. Одно из направлений холдинга – развитие старых промышленных предприятий, которые тяжёло находят своё место в рамках конкурентного рынка. Компания уже имеет отработанный алгоритм действий: выкуп необходимого числа акций для вхождения в состав руководства; инвентаризация мощностей; оптимизация убыточных активов; запуск инвестиционной программы; разработка и продвижение новых или обновлённых продуктов.

В рамках оптимизации практически всегда идёт ликвидация старых заброшенных ангаров. Их может быть много: так, на одном из предприятий из 100 с лишних цехов советских времён в действующем состоянии до нашего времени дошли три. Всё остальное занимало бесконечное пространство в городской черте: это были здания с ржавыми крышами и разбитыми окнами, которые годами привлекали маргиналов всех сортов. Постепенно категории этих земель переводились из промышленности в жилую застройку, ангары сносились общими усилиями нескольких  девелоперов, а по результатам на этом месте растут новые жилые комплексы и парковые зоны.

Такую задачу усилиями государства решить практически невозможно. Скорее наоборот – такие кейсы дополнительно усложняются тяжёлыми бюрократическими заслонами на пути к реинтеграции пространства. Например, именно такой сценарий сложился в отношении ТРК «Голливуд» – одного из проектов «Евроинвеста», чью концепцию защищали на престижной международной выставке в Канаде. Суть проекта не только в создании коммерческого объекта, но и в завершении одного из старейших петербургских долгостроев – кинотеатра «Русь», который более 30 лет портил внешний вид у станции метро «Пионерская». 

Получение разрешения на строительство растянулось на несколько лет. По итогам Андрей Березин просто вышел из проекта, оставив концепцию на реализацию других инвесторов. «Есть много других интересных вещей, которые требуют моего внимания, и они для меня гораздо важнее, чем создание типового торгового центра», – сказал он об этом решении. Вместе с тем, чёрная дыра в городской застройке всё равно будет закрыта: центр уже строится, и будет готов в 2023 году.

Венчурные инвестиции

Ещё одно направление, которое для государства является большой проблемой – это радикальный отток венчурных инвестиций из России. Эксперты говорят, что из нашей страны ушли фактически все международные фонды – даже восточные и азиатские инвесторы не торопятся заходить на опустевший рынок. И это большая проблема, потому что философия стартапов по всему миру спровоцировала новый виток развития информационных технологий.

В России хорошо понимают стратегическое значение этого направления. Так, на недавно прошедшей конференции по теме искусственного интеллекта президент поставил задачу обеспечить массовое внедрение технологий искусственного интеллекта в каждый национальный проект и государственную программу. Цель более чем реализуемая, учитывая бум развития нейросетей, но для этого нужен постоянный поток высокопрофессиональных кадров, владеющих этими технологиями. Едва ли резерва «Сбера» и «Яндекса» хватит, чтобы охватить такую масштабную сферу. 

В этой части могли помочь венчурные инвестиции, но их объём сократился в десятки раз. Оставшуюся долю практически полностью финансируют государственные фонды, которые, к сожалению, практически не изменились в ответ на все вызовы санкционных войн. Приходится ориентироваться на единичные отечественные фонды, которым требуется серьёзная ресурсная и инфраструктурная подпитка. Эту тему обсуждали на не так давно прошедшем Венчурном фестивале в Санкт-Петербурге.

Он состоялся в рамках форума Баркемп «Национальная технологическая революция 20.35». Участники презентовали потенциальным инвесторам, в числе которых был и «Евроинвест», 10 проектов. Организаторы не ставили перед собой задачу выбрать проекты по конкретной теме, поэтому участники охватывали все сферы, от программного обеспечения для управления промышленными технологическими процессами до рециклинга каучукосодержащих продуктов.

«Отрадно отметить, что все стартапы созданы петербургскими разработчиками, среди команд которых очень высокий процент молодых специалистов, включая студентов и аспирантов. Я глубоко убежден, что включение молодых ученых не только в создание научных разработок и инноваций, но и в процесс технологического предпринимательства — это основа для кадрового и технологического суверенитета нашей страны», – так прокомментировал Андрей Березин своё участие в мероприятие.

«Евроинвест» заинтересовался одним из проектов в сфере медицины – это аппаратно-программный комплекс для для реабилитации пациентов после инсульта. Такой выбор не случаен – его определил уже имеющийся опыт предприятия в сфере венчурных инвестиций. Этим направлением занимается одно из дочек холдинга – «Евровенчур». Его флагманским проектом является аналогичный аппаратно-программный комплекс для лечения онкологических заболеваний.

Медицина

Проект, который поддерживает «Евровенчур», имеет интересную историю. Как уже упоминалось, компания нередко занимается развитием старых промышленных предприятий. Одним из инструментов, которые позволяют выводить их продукцию на конкурентный рынок, являются как раз венчурные инвестиции. «Евроинвест» определяет перспективные разработки и помогает авторам пройти все этапы реализации проекта, от доработки концепции до старта промышленного производства.

В случае с аппаратным комплексом потребовалось несколько лет, чтобы идея перешла из теории в практическую плоскость. На протяжении всего этого времени концепцию обкатывали с экспертным сообществом, вносили правки и учитывали замечания практикующих врачей. По итогам авторы разработки уже вышли на стадию доклинических испытаний – этой осенью его устанавливали в одном из ведущих онкологических центров России.

Уникальная особенность аппарата – это возможность в автоматическом режиме проводить одновременно две операции: по удалению опухоли и облучению поражённых тканей организма. Это позволяет экономить время и беречь здоровье пациента: ранее между двумя этими операциями требовалась двухнедельная реабилитация. Аналогов этому комплексу нет, и в условиях санкционных войн в скором будущем он может стать ключевым медоборудованием в наших центрах.

Опять же, усилиями «Евроинвеста» была решена государственная задача. В свою очередь, само предприятие также получило определённую помощь: Фонд развития промышленности выдал предприятию крупный займ в размере 30,7 млн рублей на 5 лет в расширение производственных мощностей. Речь идёт о том самом холдинге, чьи специалисты создали аппаратный комплекс. 

Андрей Березин уже не раз участвовал в решении наиболее насущных вопросов общества. Но можно быть уверенными, что этот список будет пополняться: даже сложности строительства развязки в Мурино не остановили его от использования инструментов ГЧП. Это яркий пример того, как компания, иногда даже вопреки обстоятельствам, становится важным участников развития всего государства. И в этом «Евроинвесту» нужно оказывать всю возможную поддержку.